发布时间:2024-08-21 18:29:15 来源: sp20240821
又到了一年一度的毕业季,不少大学毕业生为了梦想选择在异乡打拼,不得不开启租房模式。租房时,怎样避免租到有害物质超标的“串串房”?如果不慎租到了隔断房,该怎样做才能维护好自己的权益?日前,山东省济南市历城区人民法院梳理了该院审理的一些涉及租房“踩坑”的案件,提醒广大学子在租房时如何维护自己的合法权益。
租房遇甲醛超标
“下决心来济南以前,我联系了许多有经验的同学,向他们询问‘生活攻略’,话题中总绕不开租房这件事儿。”来济南求职的小芳表示。独在异乡打拼的年轻人,初到一个城市,渴望租到一套离单位近且价格又合适的房子,生活方便的同时也会有家的归属感。但当租房时遇到问题,租客能否任性解约、退租?
“串串”本是重庆话,有掮客、经纪人的含义,“串串房”指的是炒房客以低价收购旧房子或者毛坯房,用极度节省成本的方式对房子进行装修,之后作为精修房高价租售,最大限度地赚取差价。因这类房屋经常存在甲醛等有害物质超标现象,又被称为“白血病套房”。
小芳大学毕业后从家乡重庆来到山东济南求职,在朋友的陪同下找了几处房屋,最终挑选了一套离单位近且价格合适,看上去比较舒适由某房屋租赁公司出租的房屋。“独在异乡当租客,今后万事靠自己。”小芳打定主意要在济南工作、生活,并与房屋租赁公司约定租期为一年。
随后,小芳拿出大学期间兼职挣下的钱,依约支付了押金、租金,并入住房屋。因租房时了解到房间装潢比较新,也正因此,这套房才得到小芳更多的青睐。小芳每天都想着如何把自己的这个小家布置得更温馨。可是入住没多久,小芳发现房屋内有刺鼻味道,居住几天后,出现头晕、恶心、心慌、呼吸不畅的情况,在朋友的提醒下,小芳怀疑屋内可能甲醛超标。
随后小芳购买甲醛自检试剂盒,并委托检测机构检测,对比标准后发现房屋内的确存在甲醛超标现象。得知结果的小芳当天就要求与房屋租赁公司解除合同,退还押金、租金并支付甲醛检测费用,但因双方协商未果,小芳将对方起诉至济南市历城区人民法院。
本案被告房屋租赁公司表示,小芳在进行甲醛检测时,公司工作人员并未在场,所以对该甲醛检测报告不认可,对甲醛检测费用也不认可。双方应继续履行合同,小芳退租构成违约。
本案中,小芳提交了某检测公司出具印有CMA认定标志的检测报告,检测结论载明,卧室两个点位分别是甲醛0.191mg/m3、0.198mg/ m3。根据《民用建筑工程室内环境污染控制标准》规定,Ⅰ类民用建筑工程(包括住宅、居住功能公寓、医院病房、老年人照料房屋设施、幼儿园、学校教室、学生宿舍等)的甲醛浓度标准为≤0.07mg/m3。小芳表示,自己所租住房屋内两个点位(床头及床尾)甲醛超标2倍多,担心自己身体受到影响,不得不立即搬出不再居住。经查,某检测公司具备检验检测机构资质认定证书,可以为社会经济、公益活动出具具有证明作用的数据、结果。
房屋租赁公司虽对该甲醛检测报告不认可,但因小芳已搬离房屋,被告同意解除合同,但要求小芳按照合同约定支付违约金。
本案承办法官认为,小芳租赁房屋,用途为居住。房屋租赁公司交付使用的涉案房屋存在甲醛超标情况,不符合正常居住条件,因此该公司构成违约。因小芳已搬离,房屋租赁公司同意解除合同,因此合同于小芳搬离当日解除。小芳在合同存续期间获得了部分居住权益,因此法院判决该公司退还小芳押金、未入住期间的剩余租金及各项费用。
法官提醒,大学生在租房时要擦亮眼睛,遇到装修家具崭新,价格却低于正常标准的房屋时,要提高警惕,可以使用空气质量检测仪、试剂盒等工具,在租房前进行测试;在签订租赁合同时,可以对房屋空气质量等事项及违约责任进行明确约定;如果不小心租到了有害物质超标的房屋,则出租人因未交付符合居住条件的房屋构成违约,承租人可以依法解除合同;同时,承租人要注意保存好证据,必要时可委托专业鉴定机构对房屋空气质量进行鉴定,以便维权。
租房遇隔断房
明知是隔断房仍租住,但后来发现居住不便想以隔断房为由解除合同并要求退租,这个理由能否成立?
原告贾刚与被告郑峰签订房屋租赁合同,并约定了押金、租金等事宜,贾刚于合同签订后不久入住该房屋。租住一个月后,贾刚发现隔断房租住多有不便,虽然价格合适,但并不舒适,于是告知郑峰其不再承租,并于告知当日搬离房屋。后贾刚将郑峰诉至法院,要求退还租金。
诉讼过程中,贾刚提交《济南市租赁住房居住安全管理办法》,认为该文件明确隔断房不允许出租,以此证明双方签订的房屋租赁合同无效,要求郑峰退还自己的房屋租金、押金等共计3590元。郑峰认为,贾刚是在明知隔断房的情况下仍租赁该房屋,应当继续履行合同,贾刚擅自退租构成违约,不同意退还。“隔断房不是入住当天才知道的,在签订合同之前我就已经明确告诉他了,他也同意,现在又以这个理由退租,我觉得不合理。”郑峰说。
法官经审理查明,本案中,贾刚租赁的系客厅隔断房,根据济南市住房和城乡建设局等部门联合印发的《济南市租赁住房居住安全管理办法》第七条规定,租赁住房有下列情形的,不得出租用于居住:改变原有房屋空间布局结构,将客厅、餐厅隔断及厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室等非居住空间出租用于居住的,将原设计的房间(卧室)分割、搭建后出租的,按床位出租的。
法官认为,《济南市租赁住房居住安全管理办法》属于规范性文件,贾刚承租的涉案房间虽不符合上述管理办法的相关规定,但并未违反法律、行政法规的强制性规定,且双方签订房屋租赁合同是当事人真实意思表示,并不导致合同无效。但涉案合同在违反《济南市租赁住房居住安全管理办法》的情况下,贾刚可主张解除合同,退租。但贾刚在签订合同的过程中,也未尽到谨慎审查义务,在知晓自己租住的是隔断房后仍实际租住该房间,且在通知郑峰不再承租后当日即搬离,未给对方预留合理的寻租、转租时间。因此双方在合同签订、履行过程中均有一定过错。综合考虑本案实际情况,扣除合理寻租期间的租金,法院酌定郑峰退还贾刚押金、剩余租金、物业费、网费等共计3175元。
(本文当事人均为化名)
观察思考
租房时该注意什么?
历城区法院立案庭(诉讼服务中心)法官张洁表示,根据《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。承租人承租房屋用于居住时,出租人应保证租赁物适宜居住。租房后如果在入住后发现甲醛超标或其他问题,侵害承租人生命健康安全,承租人应立即与出租人进行沟通,及时消除隐患或者更换房间,沟通协商未果可依法起诉,解除合同,并要求出租人承担违约责任。
张洁表示,另外需要注意的是,《济南市租赁住房居住安全管理办法》规定,隔断房不得出租用于居住,如果租到了隔断房,虽不必然导致合同无效,但可以据此解除合同,要求出租人退还押金、租金。如果根据相关政策,在租住期间隔断房被强制拆除,自己的租赁稳定性无法得到保障,此时若出租人不配合退还剩余租金,可依法起诉解除合同,但同时会增加相应维权成本。因此,租赁房屋前要检查好室内环境、物品,认真阅读合同条款,支付款项时核对实际收款人与合同相对方的关系,并保留相关证据,维护自身合法权益。(李想)
(责编:薄晨棣、马昌)